很多人第一次去售楼处，都是被销售带着走：看沙盘、进样板间、听介绍、被报价，走的时候脑子里全是好处，但关键问题一个都没问清楚。
下面这18个问题，能帮你从"被销售带着走"变成"主动掌握关键信息"。不用一口气全问，但这些答案你最终都需要知道。
一、权证与合法性（先问这类，最重要）
1. 预售证编号是多少？
所有正规在售新房必须持有预售证，要求销售直接告诉你编号，然后去北京市住建委网站核实。没有预售证的不买。
2. 楼栋/楼层有没有被限制销售或查封？
通过不动产登记中心查询，或者让销售出示住建委备案表。销售说"没有"不够，要有书面证明。
3. 付款打到哪个账户？监管方是谁？
正规新房预售资金应进入政府指定的监管账户，买房款受到监管直到竣工验收。如果要求打到非监管账户，是危险信号。
二、规划与配套（事关居住体验）
4. 周边那块地是什么规划？
售楼处沙盘通常很好看，但要问未来周边的地块用途。比如"对面那块地的规划是什么""北边的空地有没有商业规划"，避免未来出现意外遮挡或噪音问题。
5. 项目的容积率是多少？绿化率是多少？
容积率越低，居住密度越低，舒适度越高。低于2.0是相对宜居的水平（当然价格也更高）。绿化率和容积率一起看，判断小区密度。
6. 楼间距多少？正南向有没有遮挡？
销售会说"阳光充足"，你要具体问：同期规划的其他楼栋高度，以及与你看中房源的楼间距。自己换算：楼间距 ÷ 楼高 ≥ 1.2 较合理。
7. 配套学校是哪所？学区政策是什么？
注意："教育配套"和"学区对口"不是一回事。小区内有学校不代表你家孩子能上那所学校。要确认：按当前政策，该项目具体对口哪所小学/中学，多校划片情况如何。
8. 地铁/公交现在能用吗？规划中的线路什么时候开通？
规划中的配套不是现在就有的。"距地铁800米"要看是步行距离还是直线距离，以及地铁是否已开通。
三、产品与户型（决定居住质量）
9. 建筑面积和套内面积分别是多少？得房率是多少？
得房率 = 套内面积 ÷ 建筑面积。北京新房得房率通常在75-85%之间，低于75%需要追问公摊比例合理性。
10. 这套房是几梯几户？
比如"两梯四户"意味着你和三家邻居共用两部电梯。梯户比越低，私密性越好、等候时间越短。高层项目两梯两户是较好标准。
11. 层高是多少？净高呢？
合同中约定的层高和实际净高（去掉楼板厚度后的高度）不同。3米层高，实际净高通常只有2.7-2.8米，装修后可能更低。
12. 赠送面积是什么？赠送面积是否写入合同？
"赠送阳台"、"赠送露台"、"赠送花园"要问清楚：这部分是否写入购房合同，是否可以合法使用，违建风险如何。口头赠送 ≠ 合法赠送。
四、价格与付款（钱的问题必须问清楚）
13. 总价是多少？车位是否必须捆绑购买？
"总价180万"可能不包括必须买的车位（北京车位价格常在30-80万区间）。问清楚：车位是否强制购买，是否可以只买房不买车位。
14. 当前价格有效期到什么时候？后面会涨价吗？
销售常说"只有今天这个价"，这是惯用销售话术。冷静对待，问清楚价格锁定到哪天，是否可以签认购协议后锁价。
15. 认购后多久必须签合同？定金能退吗？
认购书通常规定在7-30天内签正式合同，逾期定金可能不退。确认：定金金额、退款条件、退款时间。
16. 贷款首付比例和放款时间是多少？
新房放款时间影响资金安排。了解：首付比例、按揭放款最快多久、银行合作情况（是否有白名单限制）。
五、交付与后续（容易被忽视但很重要）
17. 预计交付时间是什么？合同里怎么写？
"预计2027年底交付"和"合同约定2027年12月31日交付，逾期赔偿"完全不同。前者是口头承诺，后者才有法律约束力。
18. 物业是谁？物业费是多少？是否有物业保证金？
好物业对居住体验影响很大。了解：物业公司是否知名，物业费标准，是否收取物业保证金以及退款条件。
问完这些之后，怎么评估？
以下情况是加分项：
- 预售证齐全，付款进监管账户
- 学区对口明确，非多校划片
- 得房率 > 80%，梯户比低
- 合同交付时间明确，有逾期赔偿条款
- 车位可选购不强制
以下情况需要追问或谨慎：
- 无法提供预售证或住建委备案
- 周边大面积未确认规划地块
- 强制捆绑车位或储藏室
- 交付时间只有口头约定
- 定金不退条款过于严苛
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